Seit Ausbruch der Wirtschafts- und Finanzkrise im Herbst 2008 nahmst die Entwicklung der Immobilienzinsen einen ungewöhnlich bewegenden Verlauf: Nachdem die Zinsen zunächst deutlich gesunken waren und bis August 2010 einen historischen Tiefstand erreichten, zogen sie seit September 2010 bei allen Laufzeiten um einen Prozentpunkt und mehr deutlich an. Seit April 2011 ist die Aufwärtsbewegung der langfristigen Zinsen vorerst gestoppt; sie gaben insbesondere bei den Zinsbindungsfristen von zehn und mehr Jahren teilweise wieder deutlich nach.
Im Vergleich dazu hatte der europäische Leitzinssatz, der im Zuge der Krise mehrfach deutlich bis zuletzt im Mai 2009 auf 1,00 Prozent gesenkt worden war, bis zum April 2011 sein niedriges Niveau nicht verlassen; erst zum 7.4.2011 hatte der EZB-Rat den für kurzfristige Kredite maßgeblichen Leitzinssatz auf 1,25 Prozentpunkte erhöht.
Allein diese so ganz und gar nicht parallel verlaufenden Zinsentwicklungen zeigen, dass die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen kaum an den Leitzinssatz gekoppelt sein können. Dennoch ist die Entwicklung der Immobilienzinsen nicht willkürlich: Sie hängt ab von den Zinssätzen, die von den Banken bei der Aufnahme von Inhaberschuldverschreibungen und Pfandbriefen, der klassischen Refinanzierung für Immobiliendarlehen, gezahlt werden müssen.
In Zeiten boomender Aktienmärkte mit dort erzielbaren Traum-Renditen musste für die eher langweiligen, langfristigen Anleihen ein relativ hoher Zinssatz gezahlt werden, um die Anleger anzulocken. Mit dem Ausbruch der Wirtschafts- und Finanzkrise im Herbst 2008 wendete sich die Situation. Die Anleger flohen von den Aktien in die vermeintlich sicheren Anleihen, was zu einem Absturz der Aktienkurse und zu steigenden Kursen für langfristige Anleihen führte. Da steigende Kurse bei Anleihen sinkende Renditen bedeuten, sanken die Zinsen für Immobiliendarlehen deutlich und erreichten im August 2010 den historischen Tiefstand.
Die Situation veränderte sich mit der Euro-Schuldenkrise, die bei vielen Anlegern den Glauben an Schuldverschreibungen als krisensicherer Anlage wanken ließen. In der Folge verteuerten sich die Anleihen wieder; diese Entwicklung hielt bis Ende März 2011 an und ist auch Ausdruck steigender Inflationsängste, die sich Anleger mit höheren Zinsaufschlägen bezahlen lassen. Seit der erneuten Zuspitzung der Schuldenkrise suchen derzeit die Anleger vermehrt wieder die Sicherheit in deutschen Anleihen, was mit wieder steigenden Renditen und sinkenden Langfristzinsen verbunden ist. Folgerichtig haben in den letzten Wochen diverse Institute die Preise für Immobiliendarlehen wieder zurückgenommen.
Während ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Herbst 2008 noch durchschnittlich 5,50 Prozent kostete, war der Zinssatz für ein ähnliches Darlehen im August 2010 auf 3,25 Prozent gesungen. Bis März 2011 hatte sich der Preise wieder auf 4,15 Prozent erhöht, um dann auf derzeit knapp über 4,00 Prozent abzusinken (Quelle: FMH-Finanzberatung). Ähnliche Verläufe waren auch bei allen anderen Zinsbindungsfristen zu beobachten.
Die Finanzexperten sehen in der derzeitigen Entwicklung keine langfristige Tendenz, sondern eher eine technische Korrektur. Eine deutlich steigende Inflationsrate und gute Wirtschaftsdaten sprechen für mittelfristig wieder steigende Zinsen. Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die langfristigen Zinsen in den nächsten Wochen noch ein wenig nachgeben werden, doch die Gefahr steigender Preise ist sehr viel größer. Zudem hat die Entwicklung der letzten zwei Jahre gezeigt, dass die Zinsen sich innerhalb weniger Wochen deutlich verändern können.
Wer auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich die noch immer günstigen Zinsen für eine anstehende Immobilienfinanzierung jetzt sichern. Das Gleiche gilt auch für in der nächsten Zeit aus der Zinsbindung auslaufende Bestandsdarlehen, für die der Zins schon heute durch ein Forward Darlehen gesichert werden kann. Bei kürzeren Restlaufzeiten ist auch eine reguläre Anschlussfinanzierung möglich, denn die meisten Institute verzichten während der ersten Monate nach Darlehensabschluss auf die Zahlung von Bereitstellungszinsen.